Cómo vender mi casa en Chile: guía paso a paso
Para vender tu casa en Chile debes fijar un precio realista, reunir los documentos legales de la propiedad, publicar el aviso, negociar con los interesados, firmar una promesa de compraventa y cerrar con la escritura definitiva en notaría y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. El proceso completo suele tomar entre 2 y 4 meses.
¿Cuánto demora vender una casa en Chile?
El tiempo total depende del precio y de la comuna, pero un rango razonable es de 2 a 4 meses desde que publicas hasta que la venta queda inscrita. La etapa más variable es encontrar comprador: una propiedad bien tasada puede recibir ofertas en semanas, mientras que una sobrevaluada puede pasar meses sin visitas. Desde la firma de la promesa hasta la inscripción, el cierre suele tomar entre 30 y 60 días adicionales.
30 a 60 días
suele tomar el cierre: desde la promesa de compraventa hasta la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
El proceso de venta paso a paso
Los 6 pasos de una venta
- 1
Tasa tu vivienda
Define un precio de mercado realista comparando viviendas similares de tu comuna. Un precio inflado alarga la venta; uno bien puesto atrae ofertas rápido.
- 2
Reúne los documentos
Pide con anticipación los certificados del Conservador de Bienes Raíces y del SII. Tenerlos listos evita perder a un comprador por demoras.
- 3
Publica y difunde
Prepara buenas fotos, una descripción completa y publica el aviso. Responde rápido: los primeros días concentran a la mayoría de los interesados.
- 4
Negocia la oferta
Evalúa cada oferta considerando la forma de pago (contado o crédito hipotecario) y los plazos, no solo el monto.
- 5
Firma la promesa de compraventa
Contrato preparatorio, usualmente ante notario, que fija precio, plazos y multas si una parte se arrepiente. Aquí el comprador gestiona su crédito.
- 6
Escritura e inscripción
Se firma la compraventa definitiva en notaría y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. Con la inscripción se transfiere el dominio y se paga el precio.
¿Qué documentos necesito para vender?
La lista exacta puede variar según la propiedad y el banco del comprador, pero estos son los documentos que casi siempre te van a pedir:
Documentos base para la venta
- Copia de inscripción de dominio con certificado de vigencia (Conservador de Bienes Raíces)
- Certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones (CBR)
- Escritura pública de la compraventa anterior
- Certificado de avalúo fiscal detallado (SII)
- Certificado de deuda de contribuciones (Tesorería General de la República)
- Certificado de recepción final y permiso de edificación (Dirección de Obras Municipales)
- Certificado de matrimonio o acreditación del régimen patrimonial, si corresponde
Si la propiedad tiene hipoteca vigente, además se coordina su alzamiento con el banco. Y si la recibiste por herencia, necesitas la posesión efectiva inscrita antes de poder vender.
¿Cuánto cuesta vender una propiedad?
Costos típicos del vendedor
| Ítem | Costo referencial | Comentario |
|---|---|---|
| Comisión de corretaje | ~2% del precio + IVA | Solo si vendes con corredor; el porcentaje es negociable |
| Certificados (CBR, SII, TGR, DOM) | Bajo, por documento | Varía según el Conservador y la cantidad de certificados |
| Estudio de títulos | Variable | Usualmente lo encarga y paga el comprador o su banco |
| Notaría e inscripción | Variable | Por costumbre la asume mayormente el comprador; es negociable |
En Chile la distribución de los gastos de cierre es en gran parte costumbre, no obligación legal: casi todo se puede pactar distinto en la promesa. Lo importante es dejarlo por escrito antes de firmar.
¿Qué impuestos se pagan al vender?
La venta de una vivienda usada entre personas naturales no paga IVA. Lo que sí puede aplicar es el impuesto al mayor valor: la diferencia entre lo que pagaste por la propiedad y lo que recibes al venderla. Para personas naturales existe un beneficio que deja exenta una ganancia acumulada de hasta 8.000 UF a lo largo de la vida, cumpliendo ciertos requisitos; sobre el exceso se aplica impuesto según las reglas del SII.
Las reglas cambian según el año en que compraste, si la vivienda es DFL2 y tu situación tributaria. Antes de vender, confirma tu caso directamente con el SII o con un contador.
¿Qué cambia si vendo un departamento?
El proceso es el mismo, con tres diferencias prácticas por tratarse de una copropiedad:
- Necesitas un certificado de gastos comunes al día emitido por la administración: la Ley de Copropiedad exige estar al día para poder escriturar.
- El comprador suele pedir el reglamento de copropiedad y las últimas actas de asamblea.
- Si el estacionamiento o la bodega tienen rol propio, deben incluirse expresamente en la promesa y en la escritura.
¿Vender con corredor o por mi cuenta?
Ambos caminos funcionan. La decisión depende de tu tiempo disponible, tu experiencia y el valor de la propiedad.
Con corredor vs. dueño vende
| Aspecto | Con corredor | Por tu cuenta |
|---|---|---|
| Costo | ~2% + IVA del precio | Sin comisión |
| Tiempo dedicado | Bajo: el corredor filtra y muestra | Alto: tú respondes, muestras y negocias |
| Precio de venta | Tasación profesional | Riesgo de sub o sobrevaluar |
| Seguridad del cierre | Acompaña promesa y escritura | Debes asesorarte por tu cuenta |
Si vendes por tu cuenta, invierte en lo que un corredor te aportaría: una tasación realista al inicio y una revisión legal antes de firmar cualquier documento.
Errores comunes al vender
- Publicar muy sobre el precio de mercado 'para tener de dónde bajar': espanta a los interesados y quema la publicación.
- Fotos oscuras o con la casa desordenada: la primera foto define si el interesado abre tu aviso.
- Empezar a reunir los documentos recién cuando aparece un comprador serio.
- Firmar una promesa sin multas claras ni fecha límite para escriturar.
- Comprometer plazos sin verificar que el comprador tenga su crédito preaprobado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa con hipoteca vigente?
Sí. Lo habitual es que con el pago del comprador se prepague la deuda y el banco firme el alzamiento de la hipoteca, todo coordinado en la misma escritura de compraventa. El banco del comprador suele exigir que esto quede resuelto para cursar el crédito.
¿Es obligatoria la promesa de compraventa?
No es obligatoria por ley, pero es muy recomendable cuando hay crédito hipotecario de por medio: fija precio, plazos y multas mientras el banco aprueba el financiamiento.
¿Necesito abogado para vender?
No es obligatorio. En la práctica, el estudio de títulos y la redacción de la escritura los suele gestionar el banco o el abogado del comprador. Aun así, una revisión legal propia antes de firmar la promesa es una buena inversión.
¿Cuánto cobra un corredor de propiedades?
La costumbre de mercado en Chile es alrededor del 2% del precio de venta más IVA, cobrado a cada parte. Es negociable y debe quedar por escrito en la orden de corretaje.
¿Puedo publicar mi casa gratis?
Sí. En PortalViviendas puedes publicar hasta 3 propiedades gratis, con fotos optimizadas y contacto directo con los interesados.
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Equipo PortalViviendas
Actualizado el 16 de julio de 2026
Este contenido tiene fines exclusivamente informativos y educativos. No constituye asesoría legal, financiera ni tributaria, ni una recomendación de inversión u oferta de productos o servicios financieros. Las cifras, porcentajes, plazos y costos mencionados son referencias promedio del mercado chileno y pueden variar según la comuna, la institución y cada caso particular. La información se basa en la normativa vigente a la fecha de actualización indicada, la que puede haber cambiado. Cada operación inmobiliaria es distinta: esta información no reemplaza la revisión de tu caso particular con un profesional especialista del área antes de tomar decisiones.