Cómo hacer una promesa de compraventa en Chile
La promesa de compraventa amarra el negocio mientras se aprueba el crédito y se revisan los títulos. Para valer, el Código Civil exige que conste por escrito, que fije un plazo o condición para escriturar y que especifique el contrato definitivo. Se firma ante notario y suele incluir una multa cercana al 10% del precio.
¿Cuándo se necesita una promesa?
Siempre que la compraventa no pueda firmarse de inmediato. El caso típico: el comprador financia con crédito hipotecario y el banco necesita semanas para tasar, hacer el estudio de títulos y aprobar. La promesa congela precio y condiciones durante ese período, con obligaciones y multas para el que se baje. En compras al contado con títulos limpios, muchas operaciones van directo a la escritura definitiva.
Los 4 requisitos sin los cuales no vale
Lo que exige el artículo 1554 del Código Civil
- Que conste por escrito
- Que el contrato prometido no sea de los que la ley declara ineficaces
- Que fije un plazo o condición que determine cuándo se firmará la compraventa definitiva
- Que especifique el contrato definitivo de tal forma que solo falte la firma: propiedad, precio y forma de pago claros
Si falta cualquiera de los cuatro, la promesa no produce obligación alguna. Es la razón por la que una promesa hecha a la rápida, sin plazo claro o sin individualizar bien la propiedad, puede terminar valiendo nada justo cuando la necesitas hacer cumplir.
Las cláusulas que hacen la diferencia
Además de los requisitos legales, una buena promesa incluye
- Individualización completa de la propiedad: fojas, número y año de inscripción en el Conservador
- Precio total, moneda (UF es lo habitual) y forma de pago detallada
- Plazo máximo para firmar la escritura, con fecha concreta
- Condición de aprobación del crédito: si el banco rechaza el financiamiento, el comprador se retira sin multa
- Multa o arras por incumplimiento, y cómo se restituyen los montos entregados
- Estado en que se entregará la propiedad y qué pasa con dividendos, contribuciones y gastos comunes hasta la entrega
- Quién asume cada gasto del cierre
~10% del precio
es la multa de mercado más usada para la parte que se desiste sin causa. Es costumbre, no ley: se pacta libremente.
¿Se firma ante notario?
La ley solo exige que la promesa conste por escrito, pero la práctica seria del mercado es firmarla ante notario, sea como instrumento privado protocolizado o como escritura pública. La fecha cierta y la firma verificada evitan discusiones posteriores, y los bancos suelen pedirla así dentro de la carpeta del crédito.
¿Qué pasa si una parte se arrepiente?
Depende de lo pactado. Si la promesa cumple los requisitos legales, la parte cumplidora puede elegir entre exigir el pago de la multa o demandar el cumplimiento forzado, es decir, que un tribunal obligue a firmar la compraventa. Si la promesa incluyó una condición que no se cumplió (por ejemplo, el crédito fue rechazado), el negocio se deshace según lo pactado, normalmente con devolución de lo entregado y sin multa.
De la promesa a las llaves
El recorrido típico de una compra con crédito
- 1
Oferta aceptada
Comprador y vendedor acuerdan precio y condiciones. Con eso se redacta la promesa.
- 2
Firma de la promesa
Ante notario, con multa, plazo y condición de financiamiento. Suele entregarse una parte del pie como anticipo o garantía.
- 3
Banco en acción
Tasación y estudio de títulos con la carpeta de documentos del vendedor. Si aparece un problema de títulos, se corrige dentro del plazo o se activa la salida pactada.
- 4
Escritura definitiva
Aprobado el crédito, se firma la compraventa en notaría dentro del plazo de la promesa.
- 5
Inscripción y pago
El Conservador inscribe el dominio; contra la inscripción se libera el pago al vendedor y se entrega la propiedad.
Preguntas frecuentes
¿La promesa es obligatoria para comprar?
No. Es un contrato preparatorio que se usa cuando hay que esperar algo, casi siempre el crédito. Si la compra es al contado y los títulos están revisados, se puede ir directo a la escritura definitiva y ahorrarse un trámite.
¿Qué pasa si el banco me rechaza el crédito?
Depende de si la promesa incluyó la condición de aprobación del financiamiento. Con la cláusula bien redactada, el negocio se deshace y recuperas lo entregado sin multa. Sin ella, arriesgas pagar la multa por no firmar. Es la cláusula más importante para el comprador: no firmes una promesa sin ella.
¿Cuánto se entrega al firmar la promesa?
No hay regla legal: es negociación. En el mercado es común entregar una parte del pie como anticipo o garantía al firmar la promesa, quedando el saldo para la escritura definitiva. Lo relevante es que la promesa diga con precisión cuánto se entrega, a qué título y cómo se restituye si el negocio se cae.
¿Puedo ceder la promesa a otra persona?
Solo si la promesa lo permite. Algunas incluyen una cláusula de cesión que autoriza traspasar los derechos del comprador a un tercero; otras la prohíben expresamente. Si crees que podrías necesitarlo, pide incluirla antes de firmar.
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Equipo PortalViviendas
Actualizado el 16 de julio de 2026
Este contenido tiene fines exclusivamente informativos y educativos. No constituye asesoría legal, financiera ni tributaria, ni una recomendación de inversión u oferta de productos o servicios financieros. Las cifras, porcentajes, plazos y costos mencionados son referencias promedio del mercado chileno y pueden variar según la comuna, la institución y cada caso particular. La información se basa en la normativa vigente a la fecha de actualización indicada, la que puede haber cambiado. Cada operación inmobiliaria es distinta: esta información no reemplaza la revisión de tu caso particular con un profesional especialista del área antes de tomar decisiones.